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河南十一选五开奖走势图百度乐彩:物業企業“逐鹿”資本市場 分拆上市為何僅是開始?

瀏覽次數:1080    作者:sxjhxwy    發布時間:2018-02-05 08:27:10    字號:        

河南十一选五爱彩乐 www.knmyjp.tw 物業行業一直是遠離精英的行業,是苦累臟的代名詞,過去一直是附屬于房地產開發的一個業務板塊,吃力不賺錢。但是在房地產新存量時代,因為其有巨大發展空間,開發商將物業服務分拆,通過資本市場,打造新的商業模式,做大規?;蛘咦「嗬?。

  品牌房企在物業管理服務的布局正在興起,眾多物業公司選擇登陸資本市場。但分拆上市僅僅是開始,物業公司應循初心,而基礎物業服務就是物業公司的“初心”。但物業公司與資本市場本身是相互沖突的,上市決定了企業是逐利性質的,首要目的往往是維護股東利益而非業主利益;然而物業管理本身是要不斷投入、全心為業主服務、不計利潤的。那么,物業公司如何才能處理好上市與“初心”之間的矛盾?

  伴隨著樓市步入存量房時代,品牌房企在物業管理服務的布局已然興起,眾多物業公司紛紛選擇登陸資本市場。

  截至目前,共有包括綠城服務、中海物業、彩生活在內的6家物業服務企業在香港主板上市。縱觀香港六家上市物業公司,截至2月1日,綠城服務的PE在47.56,彩生活則為23.06。綠城服務和彩生活的股價和流動性,已經是當前物業上市公司中數一數二的。隨著南都物業成功在A股上市,成為A股“物業第一股”,A股主板亦成為物業服務企業重點沖擊的資本市場。

  業內人士向《每日經濟新聞》記者指出,相比之下,在香港上市雖然容易些,但香港市場對于企業市值維護和股票流動性管理有更高要求。物業公司上市后,如果運營得當,給公司市價及品牌溢價創造出更多想象空間。但對于想分拆物業上市的公司而言,“別人家”亮麗的表現是誘惑更是壓力,上市只是開始。

從融資到規模上市的誘惑擋不住

  上市對物業企業有著足夠的誘惑力。

  安居客房地產分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,物業公司上市,不僅能促進融資,更重要是有利于企業的品牌知名度,有助于快速形成規?;в?。

  規模對于物業企業同樣重要,張波指出,現在是物業公司“搶地盤”的階段,是他們對資金需求最大的時候,未來能上市的企業,才能大概率活下來,進而有資格瓜分市場。

  “另外,上市會促成企業的規范、公開和透明化,這有一定困難,但對于規范健全企業組織結構、內外部流程,是有重要作用的?!閉挪ㄖ賦?在越來越成熟的市場上,體系健全、商業模式完整的公司,會更有競爭優勢。

  具體而言,張波認為,這會表現在企業的盈利能力差距上,一家擁有自己產品線的物業企業,能夠提供物業管理服務,還能提供很多延伸服務,這就使其在單位平方米能產生更多的溢價。

  綠城服務執董兼常務副總裁吳志華對《每日經濟新聞》記者表示,從行業發展角度來說,有更多公司上市,就會有更多資金和人才進入物業行業,百花齊放地促進行業共同進步,也會激蕩出更多的商業模式和服務內容。

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  但當下的物業公司上市格局中,有兩個現象值得關注。

  安居客房產研究院跟蹤統計顯示,目前排名前10的房企無一例外都在物業上有所建樹。與之相應,目前物業公司中具有開發商背景的公司占比約78%,例如萬科物業、彩生活、中海物業等等,獨立物業管理企業占比僅在22%左右。

  同時,是物業行業集中化正在加劇。中指院數據顯示,2016年百強企業管理面積總值達54.50億平方米,占全國物業管理面積的29.44%,而這一數字在2017年上升到了33%,強者恒強態勢持續加劇。

  這意味著,并不是所有平臺都適合且能夠上市。綠地集團相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,一些小而美的公司在規模上不具備上市的條件。并且在集中化的趨勢下,“上述公司可能被有實力上市的公司收購,它們本身也是非常好的標的資產?!?/span>

  上述負責人認為,綠地的做法是,既不局限于房地產開發鏈條中的物業服務企業,也不直接把物業公司做成上市平臺,因而成為另一家適合上市平臺的重要組成部分就成了不二的選擇。比如綠地入股雅生活就是這樣一個例子。

  吳志華也直言,當下的物業公司要上市,“要么自己做大做強,另一條路則是將旗下物業注入到其他平臺來尋求合作。這是未來房企的物業公司發展的兩個趨勢?!?/span>

  不過,也有業內人士認為,純粹市場化的物業公司上市更加容易,類似南都物業這樣純粹的市場化運作,可以完全按照自己公司實際情況制訂戰略,而房企下屬的物業公司多少會涉及關聯交易等問題,并且這類物業公司,原始戰略其實是服務房企母公司。如果物業公司為沖擊上市快速擴張、壯大規模,導致品質降低,會對母公司造成影響。

上市只是起點如何蓄謀長久發展

  不過整體而言,在物業行業集中化提升的格局下,無論是直接上市、收購入股上市平臺還是拆分上市,吳志華認為,前提依然是基本面扎實、商業模式清晰,這樣的企業才受資本市場歡迎。

  業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,當業績和描述的戰略不符時,估價會大幅下挫,最終被投資者所拋棄。數據顯示,2017年,綠城服務全年漲幅132%,而相比之下,彩生活全年跌幅在8%左右。

  以雅生活為例,其定義為生活模式服務商(即不是單純做物業服務),本身具有清晰的業務邏輯,市場狀況良好。而背后兩個股東(綠地和雅居樂)的支持也很強大,這是促成其上市的重要原因,也是其擁有較高PE(市盈率)的支撐。

  上述綠地負責人則表示,企業希望通過上市擴大市場占有率,但也要把品牌做起來。比如雅居樂收購綠地的物業,要做到行業領先地位,前提是有品牌的支撐,獲得資本市場支持。

  “在有了品牌背書之后,上市公司需要留住人才、更加完善內部機制,保證戰略的推動和執行,這是綠城服務的經驗之談?!蔽庵凈嫠嘸欽?從細節來說,上市之后也可能給業主帶來抵觸心理,辦法則是以物業管理為平臺,引入優質資源來提升業主的服務,一切圍繞改善業主滿意度來進行,最終提升公司的競爭能力。

  張波也認為,物業行業的馬太效應會越來越顯著,未來品牌物業將通過兼并收購的方式擴大市場份額,快速淘汰落后企業,實現行業跨越式發展。